QUANT VAL CONSTRUIR UNA CASA? UNA ESTIMACIÓ ECONÒMICA DE L'AUTOPROMOCIÓ

L’autopromoció és una de les opcions que es planteja moltes vegades a l’hora d’adquirir un habitatge. Però, sabem quins són els costos als qual cal fer front per construir-se un habitatge?
 

En aquest article intentarem detallar totes les despeses que haurà d’assumir si decideix actuar com a promotor i construir-se el seu propi habitatge.
 

A nivell esquemàtic podem dividir les despeses en els següents 6 apartats que passarem a desenvolupar a continuació:
 

Per poder realitzar la valoració es pren com a hipòtesi la construcció d’un habitatge unifamiliar aïllat de 150m2 construïts sobre una parcel·la de 400m2 a Girona.

TERRENY
El primer cost que haurà d’assumir al planificar la construcció d’un habitatge serà la compra del terreny. La crisi immobiliària iniciada el 2007 ha provocat un descens accentuat dels preus dels valors del sol urbà a Catalunya i també a Girona, situant-se (segons estadístiques oficials) el segon trimestre del 2014 a una mitjana de 139,60 euros/m2.
 

Prenent aquest valor amb totes les precaucions possibles, i tenint en compte que es pot veure incrementat o disminuït en funció de la seva situació, característiques físiques i paràmetres urbanístics, amb la parcel·la de 400m2, obtenim un cost de compra del solar de 55.840,00€.
 

Aquest valor s’ha d’incrementar amb el cost dels honoraris de notari, registre i gestoria (aproximadament del 1% del preu de compra), els actes jurídics documentats (1% del preu de compra) i de l’ITP (10% actualment a Catalunya), obtenint un cost final del terreny aproximat de 62.540,00€.
 

CONSTRUCCIÓ

El segon cost a tenir en compte al plantejar-se la construcció d’un habitatge i més important és el de construcció.
 

En aquest cas, el cost de construcció per m2 varia de forma considerable en funció de les característiques de l’habitatge i dels materials escollits. En el cas d’un habitatge unifamiliar aïllat amb qualitats mitjanes, podem considerar que un cost d’execució per contracta (incloses ja les despeses generals i el benefici del constructor) adequat es pot situar al voltant dels 1000€/m2, al qual caldrà afegir el 10% vigent d’IVA, obtenint un cost final de la construcció de 165.000,00€.
 

HONORARIS TÈCNICS
Els honoraris tècnics es poden dividir en tres grans apartats: Projecte, direcció d’obra i estudis del terreny.
 

L’estudi del terreny inclou l’estudi topogràfic i l’estudi geotècnic, ambdós necessaris per a la redacció del projecte de l’habitatge i amb un cost estimat en la parcel·la que ens ocupa de 1.300€.
 

Pel conjunt format pel projecte (arquitecte), la direcció d’obra (arquitecte i arquitecte tècnic), la coordinació de seguretat (arquitecte tècnic) i el control de qualitat (arquitecte tècnic), treballs tots ells imprescindibles,  s’estima un preu aproximat del 10% del cost d’execució material, i en el cas que ens ocupen ascendirien a uns 12.600€.
 

Si als imports indicats els afegim l’IVA vigent del 21%, obtenim un cost final dels honoraris tècnics aproximat de 16.800€.
 

TAXES I IMPOSTOS MUNICIPALS
Les taxes municipals a l’hora de construir un habitatge varien en funció de l’Ajuntament.

En el cas de Girona, els costos als quals cal fer front són 484,55€ de la taxa per llicència urbanística i un 3,9% del cost d’execució material de l’impost de construccions, instal·lacions i obres ICIO, que ascendeix a 4.916,97€.
 

Un cop finalitzat l’habitatge caldrà fer front a una nova taxa, en aquest cas referent a la llicència de primera ocupació que en el cas de Girona i per a un habitatge unifamiliar ascendeix a 50€.
 

Sumant els imports, obtenim un cost final de taxes i impostos municipals aproximat de 5.450€
 

ALTRES DESPESES
Com a últim apartat apuntem als impostos i a les despeses de notari i registre derivades de l’escriptura d’obra nova que caldrà formalitzar un cop l’habitatge s’hagi finalitzant. En aquest cas, haurem d’abonar un 1,5% del PEM de l’obra en conceptes d’actes jurídics documentats (1890,70€) i els honoraris del notari i d’inscripció del registre i gestoria (1200€ aprox), en total uns 3090,00€.
 

RESUM DE COSTOS I CONSIDERACIONS FINALS
Descrits ja tots els costos als quals haurem de fer front és el moment de fer-ne el sumatori i obtenir l’import total, que ascendeix a la quantitat de 252.880€, o dit d’una altra manera 1685€/m2 construït.


 

Tal i com ja s’ha comentat amb anterioritat es tracta d’una aproximació que es pot veure alterada per diversos factors (situació terreny, qualitats, materials,etc..), però que en qualsevol cas ens pot servir de base a l’hora de valorar la possibilitat d’emprendre una autopromoció.
 

Com apunt final, recordar només que en el cas que es vulgui recórrer a finançament extern per a portar a terme la construcció caldrà afegir al cost estimat les despeses derivades del mateix.

Si està pensant en construir-se un habitatge contacti amb Habitècnia, li detallarem tot el procediment a seguir i si ho desitja li farem un pressupost sense cap mena de compromís.